Duración del arrendamiento de vivienda urbana.

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León Bendayán

León Bendayán

Abogado de Sevilla especializado en Derecho Inmobiliario

En esta guía se hace un resumen de los principales puntos que determinan la duración de un contrato de arrendamiento de vivienda. Debe tenerse en cuenta que el 6 de junio de 2013 se reformó la Ley de Arrendamiento Urbanos (en adelante LAU) por lo que actualmente hay dos clases de regulación según se haya concertado el contrato antes o después de dicha fecha. Por ello, en la presente guía señalaremos las condiciones de la Ley actual, que deben aplicarse a los contratos celebrados a partir del 6 de junio del 2013 (inclusive) y al mismo tiempo escribiremos entre paréntesis las condiciones para los contratos anteriores. 1.- Duración inicial: la duración inicial es la pactada libremente por las partes, por ejemplo 20 años. No es probable que un arrendador consienta esta duración, pero legalmente es posible. En caso de que no se diga nada respecto de la duración inicial, la LAU establece que se considerará que la duración será de un año. En caso de que las partes establezcan que la duración es “indeterminada” se aplicará la misma regla: un año. 2.- Prórrogas obligatorias a favor del inquilino: si la duración inicial pactada es inferior a 3 años (5 años) cuando llegue el último día el contrato éste se prorrogará por plazos anuales si el inquilino así lo quiere, hasta que la duración total mínima sean precisamente esos 3 años (5 años). Primera aclaración: esa prórroga es obligatoria sólo para el arrendador, pero para el inquilino es potestativa, de tal forma que si el inquilino decide que quiere prorrogar al arrendador no le queda más remedio que soportar esa decisión. Durante esos 3 años el arrendador no tiene un derecho análogo contra el inquilino, sino que, como decimos, tiene que soportar durante 3 años la decisión del inquilino (en los contratos anteriores a la reforma en lugar de 3 serán 5). Segunda aclaración: para que el inquilino pueda disfrutar de estas prórrogas anuales “automáticas” no es necesario que le comunique nada al arrendador. Basta con que no diga nada. Sin embargo, si el inquilino quiere “cortar” esa prórroga entonces sí tendrá que comunicárselo fehacientemente al arrendador, con una antelación mínima de 30 días. Tercera aclaración: es muy común oír en la calle que si el arrendador quiere evitar esa prórroga le basta con hacer un contrato por 11 meses, porque se piensa que para que se den las prórrogas anuales es imprescindible que la duración inicial pactada sea igualmente de un año. Evidentemente eso es falso. Si la duración inicial es 11 meses, el último día del décimo mes el contrato se prorrogará un año más, y así hasta que cumpla los 3 años (5 años). 3.- Prórroga del contrato: al final de ese período mínimo de 3 años (5 años), el contrato quedará nuevamente prorrogado si ninguna de las partes notifica a la otra con al menos 30 días (un mes) de antelación su voluntad de no renovarlo. La duración del contrato prorrogado será de 1 año (3 años). Aclaración 1: al contrario que en el caso anterior esta prórroga no es obligatoria para el arrendador (y por supuesto tampoco para el inquilino). En este punto tienen igualdad de derechos y el arrendador puede dar por terminado el contrato si así lo cree oportuno. Aclaración 2: el contrato prorrogado tiene la misma regulación legal y contractual que el inicialmente pactado. En particular, en los contratos anteriores a la última reforma de la LAU, el inquilino tiene derecho a renunciar a las prórrogas obligatorias correspondientes al 7.º y 8.º año. Fdo. León Jaime Bendayán Ríos.
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