Guía sobre accesibilidad y propiedad horizontal

1. ¿A quien se le aplica la ley de Propiedad Horizontal?

-Esta ley se aplica a todos los edificios constituidos por varios pisos o locales que tienen más de 1 propietario.

2. ¿Tengo que ser propietario para reclamar mis derechos de accesibilidad?

-No es necesario, ni siquiera ser inquilino, también se aplica en caso de ser lugar de trabajo o de prestación de servicios sociales.

3. ¿Que circunstancias personales se requieren para obligar a la Comunidad?

-La persona que reclama esas obras debe ser discapacitada o mayor de 70 años

4. ¿Que quiere decir la ley al hablar de “ajustes razonables”?

-Es un concepto jurídico indeterminado, que permite que los usos sociales y su evolución, normalmente a una mayor sensibilidad, varíen sin necesidad de cambiar la ley. Definición de una sentencia de la AP de Zaragoza de 2.015 “lo que en un momento determinado puede considerarse suntuario o de recreo innecesario, el transcurso del tiempo y los estándares sociales lo pueden terminar convirtiendo en algo necesario para la conservación o habitabilidad”. Hoy en día es cualquier adaptación que no tenga una alternativa más barata.

El artículo 2, apartado m, del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, define ajustes razonables como: “son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos” (tampoco concreta).

5. ¿Quien tiene que abonar las obras de accesibilidad? ¿En que porcentaje?

-Todos los propietarios de la correspondiente comunidad, incluidos los bajos comerciales, aun cuando uno o varios de ellos disfrutaran de algún tipo de dispensa en la escritura de División horizontal, no valido en este caso.

-Cada inmueble de la comunidad afrontará el gasto de las obras en la cuantía que le corresponda de aplicar al gasto total su porcentaje de coeficiente de participación en la división horizontal.

Ejemplo: Si un bajo comercial tiene un 22% de coeficiente de participación, en unas obras presupuestadas en 100.000.-€ pagaría 22.000 euros.

6.- ¿Tiene la junta de propietarios que aprobar las obras? ¿En que porcentaje?

-Si las obras de accesibilidad, descontadas las posibles subvenciones y ayudas, no sobrepasan una cantidad mayor de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, serán obras de carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo aunque modifiquen el título constitutivo o los estatutos. También sería así si el exceso de coste lo asuman los solicitantes.

-Si las obras suponen una cantidad mayor de lo dicho en el párrafo anterior (12 mensualidades), se requerirá el voto favorable de la mayoría, que representen a su vez la mayoría de cuotas. Eso sí, de darse esa mayoría, se puede modificar también el título constitutivo o los estatutos, y no hay límite al presupuesto que afrontarán todos los copropietarios.

7. Fase previa, amistosa ¿Como debo actuar?

-El presidente es el representante legal de la comunidad aunque tenga usted administrador de fincas, que usualmente ejerce de secretario, diríjale escrito para que en el orden del día de la próxima reunión se trate el tema de la accesibilidad del inmueble.

-Preparé su intervención y recalque lo que supone de revalorización del inmueble. Pida antes algún presupuesto de lo que habría que hacer y cuanto supone por propietario, muchos se opondrán solo por no saber.

-Si la comunidad se opone sin razón pasa al punto siguiente.

8. Fase contenciosa ¿Como debo actuar?

-Si la comunidad después de votar, no llega a un acuerdo positivo o se opone a las obras y está usted dentro de los requisitos que le permiten obligarla a realizar dichas obras, debe usted requerir a la misma para su realización de la siguiente manera:

Debe dirigirse por escrito a la comunidad de forma fehaciente, burofax o notarialmente (esto es básico para los plazos), en el que acredite:

a) su legitimación para reclamar, si es propietario, título de propiedad, si es inquilino, contrato de alquiler, etc

b) el porqué de la reclamación, si es por edad, certificado de nacimiento, si es por discapacidad, certificado de la misma (tienen que ser esas)

c) Proyecto técnico de la obras a realizar y su coste con relación a cuotas, etc.

En un plazo máximo de 60 días la comunidad debe dar una respuesta, que puede ser una solución alternativa, en cuyo caso hay que responder (siempre por escrito, cualquier otra cosa no es válida).

Si no se responde en 60 días se entiende que la comunidad consiente las obras. La respuesta fuera de plazo no es válida.

Si la comunidad se opone en dicho plazo u obstaculiza las obras ya se puede acudir a la jurisdicción civil, en un procedimiento abreviado para llevarlas a cabo.

9. Cuestiones varías.

-Recuerde que cualquier acuerdo comunitario es impugnable, siempre que se cumplan los requisitos legales, pero aunque se impugne el acuerdo de ejecutar obras de accesibilidad no supone su suspensión.

Fdo.: Carlos Sánchez Rodríguez.

Colegiado 2.152 del Ilustre Colegio de Abogados de Vigo