¿Qué impuestos se pagan durante la compraventa de un piso?

Los impuestos que se deben pagar varían en función de si se trata de la primera transmisión de la vivienda o de transmisiones sucesivas.

Transmisiones sucesivas

Las compraventas del piso posteriores a la primera venta por parte del promotor tributan de forma distinta. Es decir, cambian los impuestos que debemos pagar cuando vendemos o compramos un piso de segunda mano, o en otras palabras, cuando se trata de una compraventa entre particulares.

1. ITPAJD - Transmisiones Patrimoniales: En las operaciones de compraventa entre particulares no se paga IVA sino Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, una de las modalidades del ITPAJD. Se trata de un impuesto transferido a las Comunidades Autónomas, y los tipos varían mucho en función de la comunidad. Además, algunas comunidades también lo han cambiado a menudo en los últimos años, especialmente con la llegada de la crisis. El tipo estatal residual es del 6% para los inmuebles.

En Cataluña, Galicia y la Comunidad Valenciana el tipo para transmisiones de inmuebles es del 10%, mientras que en la Rioja y Aragón es del 7%. Algunas comunidades tienen tipos distintos en función del valor del inmueble. El tipo más bajo es de la Comunidad de Madrid, del 6%, que lo ha bajado en el último año. Lo debe pagar el comprador

*ITPAJD - Documentos notariales – Cuota gradual: En el caso de compraventas entre particulares no se paga este impuesto porque es incompatible con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

2. ITPAJD - Documentos notariales – Cuota fija: Se trata de otra de las modalidades del ITPAJD. Se paga por “usar” el papel dónde se formalizan las escrituras públicas y actas notariales (dónde formalizaremos el contrato de compraventa) y las copias que queramos obtener. Estos documentos se extienden en papel timbrado de 0'30 euros un pliego o 0'15 euros el folio. Lo debe pagar el comprador.

Primera transmisión

La primera transmisión es la que tiene lugar cuando un promotor o constructor vende el piso que ha construido por primera vez. En este caso, sólo el comprador es un particular en el sí de la operación, mientras que el vendedor es un empresario actuando dentro del ámbito de su actividad. Se deberá pagar:

1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Al tratarse de una operación con un empresario el impuesto que corresponde es el IVA. Lo debe pagar el comprador, pero igual que con la compra de cualquier bien o servicio, se paga directamente al vendedor empresario, que es quien posteriormente lo liquidará ante la Administración en función de la compensación que le corresponda. Se paga en el momento de la compra y se calcula sobre el valor de escritura de la vivienda. El tipo general para las viviendas es del 10% pero para el caso de viviendas de protección oficial es del 4%.

2. ITPAJD - Documentos notariales – Cuota gradual: En la adquisición de un inmueble nuevo el comprador debe pagar el ITPJAD en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, Documentos notariales, Cuota Gradual. El impuesto lo pagamos por el hecho de elevar la operación a documento público. Se trata de un impuesto transferido a las comunidades autónomas frente a las que el comprador debe liquidar e ingresar el impuesto. Las comunidades autónomas prevén sus propios tipos aunque la ley estatal fija un tipo del 0'5% para el caso de que la Comunidad no apruebe un tipo propio. Este tipo se aplica sobre el valor del inmueble declarado en el documento, pero puede ser objeto de comprobación posterior.

La mayoría de comunidades autónomas han aprobado sus propios tipos, por ejemplo el tipo general es del 1,5% en Galicia, Castilla y León y Cataluña; del 1,2% en Extremadura, Baleares y Asturias; del 1% en Aragón y Zaragoza y del 0,5% en las comunidades con régimen foral. De todas formas, muchas tienen un tipo reducido para la adquisición de la vivienda habitual en algunos supuestos: vivienda protegida, jóvenes, familias numerosa, etc.

3. ITPAJD - Documentos notariales – Cuota fija: Se paga en las mismas condiciones y con el mismo tipo que en el caso de transmisiones sucesivas.

Otros impuestos

Hay otros impuestos que si bien no graban directamente las compraventas de inmuebles, gravan los beneficios económicos que se obtienen con la operación.

1. Plusvalía municipal (IVTNU): El vendedor paga por el “aumento de valor” que ha tenido el suelo urbano dónde se sitúa la vivienda desde que la adquirió. Aunque en teoría se paga por el beneficio obtenido con la especulación del suelo, lo cierto es que se calcula en función del valor catastral (no el precio del mercado) y de unos índices de actualización del valor que aprueba cada ayuntamiento. Se liquida frente al ayuntamiento y el tipo se fija por el ayuntamiento para cada tipo de operación, con un máximo del 30% sobre el incremento de valor del suelo.

2. IRPF: Si el vendedor de una vivienda obtiene un beneficio, este tributará en el Impuesto de la Renta como ganancia patrimonial. Para calcular este beneficio debemos tener en cuenta el precio de compra y el de venta, los impuestos que se pagaron y el momento de adquisición de la vivienda. Aún así, cabe recordar que bajo ciertas condiciones, este beneficio está exento si la vivienda que se vende es la vivienda habitual y la ganancia se reinvierte en la nueva vivienda habitual.

*Hipoteca

Por último, vale la pena recordar que si para comprar la vivienda suscribimos un préstamo hipotecario con un banco deberemos pagar el ITPAJD en la modalidades de Documentos notariales de Cuota gradual y de Documentos notariales de cuota fija. El tipo de la cuota variable, que dependerá de la comunidad autónoma, se aplica sobre el totalidad del crédito y debe pagarlo quien recibe el préstamo. Este tipo de créditos están exentos de IVA.