Abogado Villalba. Reclamación de desperfectos o vicios ocultos en un edificio de obra nueva: plazos

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La reparación de los desperfectos constructivos que pueden surgir en viviendas de nueva planta, o lo que es lo mismo, de obra nueva, pueden ser objeto de reclamación judicial, sin embargo, es aconsejable intentar alcanzar una solución negociada del asunto.

Por ello, aún no siendo preceptivo, consideramos necesario iniciar los trámites remitiendo un burofax al constructor y otro al promotor, a fin de notificarles los desperfectos que han surgido en el inmueble, dándoles un plazo para que procedan a su reparación. En caso de que no se alcance un acuerdo habrá que interponer una demanda y el burofax enviado resulta muy útil ya que paraliza del plazo de prescripción de la acción.

Para poder interponer una demanda con garantías es totalmente imprescindible tener un buen informe o dictamen emitido por un arquitecto que establezca de la manera más precisa posible:

- Origen y causa de los desperfectos.

- Tipo de desperfecto (estructural / de habitabilidad / acabados).

- Responsabilidad del agente interviniente en la construcción (constructor / proyectista / dirección técnica).

- Cuantía de la reparación.

Dicho informe pericial será la prueba principal de la demanda y determinará el resultado del juicio, puesto que en este tipo de procedimientos, al tratarse de detalles muy técnicos, los jueces se guían por lo que establecen los peritos expertos en la materia.

El segundo aspecto fundamental que hay que tener en cuenta son los dos tipos de plazos legales que hay: el plazo de garantía y el plazo de prescripción de la acción.

Para que los desperfectos se puedan reclamar deben haber surgido dentro del plazo de garantía establecido en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, pues pasado ese período de garantía ya no se podrán reclamar. Hay tres plazos diferentes según sea el tipo de desperfecto:

- Diez años para los daños materiales producidos por vicios o defectos constructivos que afecten a elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

- Tres años para los daños materiales producidos por vicios o defectos de elementos constructivos o de instalaciones que supongan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del inmueble.

- Un año para los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabados.

Todos estos plazos de garantía empiezan su cómputo desde la recepción de las obras sin reservas o desde la subsanación de éstasy, desde luego, para saber ante qué tipo de vicio o defecto constructivo nos encontramos será determinante lo que establezca al respecto el informe pericial, tal y como se ha indicado anteriormente.

El plazo de prescripción de la acción establece el período de tiempo durante el cual se puede interponer una demanda, que siempre será de 2 años desde que ha surgido el desperfecto constructivo, con independencia de que sea un daño estructural, de habitabilidad o de acabados.

CONSEJOS DE ASISTENCIA LEGAL ABOGADOS:

- El informe pericial es la prueba clave para que prospere la demanda, pero no hay que olvidar que la parte demandada presentará a su vez su propio informe.

- Una vez que se estima la demanda y la sentencia es favorable, podemos encontrarnos con una situación compleja si la parte demandada (constructora y/o promotora) elige indemnizar los desperfectos en lugar de repararlos, ya que los demandantes, que normalmente son una comunidad de propietarios, deben decidir en junta como se acometen las obras de reparación, teniendo como límite presupuestario la indemnización obtenida.

- En ASISTENCIA LEGAL ABOGADOS estamos a su disposición por si precisan contratar nuestros servicios profesionales, ya que contamos con abogados especializados en Derecho Inmobiliario y en Propiedad Horizontal. Pueden contactar con nosotros a través del teléfono y del correo electrónico que figura en nuestra web (www.asistencialegalabogados.es), donde también podrán consultar nuestros honorarios.

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