¿Cómo evitar la subasta de tu casa?

Artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: REACTIVA TU CRÉDITO.
Son numerosos los particulares y afectados por hipotecas que llegado el momento del señalamiento para celebrar la subasta dan por perdida su casa por no poder hacer frente a la cantidad total que por principal del préstamo más intereses de demora les solicitan como cuantía objeto de ejecución.

No obstante las recientes reformas que se han producido con el objeto de proteger al deudor hipotecario, refuerzan el uso del mecanismo de reactivación del crédito, consistente en la posibilidad de abonar únicamente las cuotas vencidas e intereses de demora a la fecha de la presentación de la demanda de ejecución.

Para ello, no es preciso contar con el consentimiento del Banco que no tendrá más remedio que acceder y facilitar la cuantía que debe consignar el ejecutado.

A continuación una vez consignadas las cuotas atrasadas, incluyendo aquellas cuotas que se han vencido durante la tramitación del procedimiento de ejecución así como los intereses de demora, el Secretario Judicial liberará el bien inmueble, poniendo fin al procedimiento.

Para ello el, bien inmueble que se pretendiere subastar debe tratarse de la vivienda habitual de cualquiera de los obligados en la escritura pues la ley no especifica ni marca distinción alguna.

No obstante, y para evitar un uso abusivo de esta facultad, liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segundas o ulteriores ocasiones, siempre que al menos, medien 5 años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Finalmente con la consignación de las referidas cuotas, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis, y una vez satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.

El uso de esta facultad debe protegerse con extrema cautela cuando la solicitud se realiza estando próximo el señalamiento de la subasta, teniendo en cuenta además la tesis jurisprudencial relativa al límite temporal de esta facultad concedida al deudor, plasmada por la doctrina impuesta por la Sentencia del Tribunal Supremo 136/2009, de 5 de marzo (Id Cendoj: 28079110012009100155), por cuanto la misma evidencia que cuando se ha realizado la subasta, la consignación total del precio o la cesión a tercero, la hipoteca ha sido totalmente ejecutada y la acción se ha consumado y, por tanto, no puede ser resucitada. Así, se concluye que el momento final para la enervación es el anterior a la consumación, antes de consignar el precio pero una vez aprobado el remate. Es decir, la última oportunidad que se tiene para solicitar la reactivación es la aprobación del remate sin que lleguen a pagar el precio fijado en el mismo.

Para llegar a este razonamiento, el Tribunal Supremo manifiesta que la antigua redacción de artículo 130 de la Ley Hipotecaria no preveía el tiempo en que el deudor podía enervar la acción para dar por terminado el procedimiento de ejecución, sino que es la Ley de Enjuiciamiento Civil la que lo regula en su artículo 693.3. Sin embargo, es necesario observar que la Ley Hipotecaria contemplaba una aprobación provisional del remate, en la regla 15.ª del artículo 131 (antes de la redacción efectuada por la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil) tras la que el adquirente debía consignar en breve plazo el resto del precio, por lo que tiene carácter provisional. De esta forma, transcurrido el plazo, cumplidos los requisitos de consignación de diferencia y en su caso, la cesión de remate, se procede a la aprobación definitiva de la adjudicación a favor del adjudicatario o cesionario (pretérita regla 17.ª artículo 131 LH).

Por tanto y en base a lo expuesto, no permitir la reactivación del crédito que la ley concede a mis mandantes causaría la más absoluta indefensión, lo que conllevaría en aplicación del artículo 225 3º LEC, 238 LOPJ (Nulidad de pleno derecho: cuando se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión) y 562. 2 LEC (Si se alegase que la infracción entraña nulidad de actuaciones o el Tribunal lo estimase así, se estará a lo dispuesto en los artículos 225 y siguientes. Cuando dicha nulidad hubiera sido alegada ante el Secretario judicial o éste entendiere que hay causa para declararla, dará cuenta al Tribunal que autorizó la ejecución para que resuelva sobre ello) la nulidad de las actuaciones objeto del presente procedimiento.

A mayor abundamiento, dicha celebración de la subasta impidiendo el ejercicio del derecho contenido en el artículo 693.3 de la LEC implicaría ir en contra de derechos fundamentales como el artículo 24.1 (“Todas las personas tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión”) y 47 de la Constitución Española (“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”).