El cambio de parecer del Tribunal Supremo en cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los Créditos Hipotecarios y sus repercusiones

En la mañana de ayer, recibimos la Sentencia de 16 de octubre, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo por la que el Alto Tribunal cambia su doctrina al respecto de los gastos hipotecarios. Si bien, en el mes de febrero (28 de febrero), se consideró que el sujeto tributario del impuesto por Actos Jurídicos Documentados (AJD) era el beneficiario de la hipoteca, con esta novísima sentencia se crea una nueva doctrina, a nuestro juicio muy adecuada, por la que se invierte esta situación: el sujeto tributario del gravámen por AJD en los créditos hipotecarios es el banco, beneficiario de la inscripción y gravámen registral de la hipoteca. Y ello se realiza mediante la derogación del Artículo 68.2 del Reglamento del tributo, cuestión capital como veremos a continuación.


Pero, ¿cómo afecta esta sentencia al particular hipotecado? A priori, a pesar de la inexistencia de un pronunciamiento expreso en la sentencia al respecto de la retroactividad de la medida, podrían solicitar esta devolución los deudores hipotecarios desde 2014 hasta la actualidad, pues el acreedor hipotecario abonó, en nombre y con los medios económicos del cliente, este tributo que encontramos en los modelo 600 sujeto a regulación armonizada (SARA). Afectará, presumiblemente, a todos los créditos hipotecarios con la salvedad de la autonomía del País Vasco que dispone de una regulación diferente que deja desierto el gravámen por este supuesto (siempre y cuando se traten de primera vivienda). Y hablamos en condicional

Por tanto, estos particulares, podrán solicitar la devolución del importe íntegro al banco, por la vía extrajudicial o judicial conforme se considere oportuno (en caso de haber incoado ya un procedimiento judicial para la reclamación de los gastos hipotecarios, entendemos tácita y procesalmente, se deberían de poder acumular las acciones ex post a la petición originaria).

Y, ¿qué va a pasar de ahora en adelante? Pro futuro es evidente que los bancos y prestamistas de créditos hipotecarios van a adaptarse a este criterio con carácter inmediato. El problema derivaría de los créditos hipotecarios firmados desde el año 2014 hasta la actualidad, pues la prescripción económica vendría desde tal fecha a la actualidad, en un primer momento. Hablo en condicional porque la realidad jurídica es diferente a esta expresión: con la anulación del artículo 68.2, al tratarse de una sentencia de nulidad absoluta de pleno derecho por la condición de abusividad del preceptomencionado, su acción es imprescriptible. Por tanto, esta cuestión procesal levantaría el techo de cristal del año 2014 ad infinitum.

A la vista de esta consideración, lo más adecuado jurídica y económicamente desde la perspectiva bancaria, sería la incoación de una vía resolutiva propia de reclamación con allanamiento a la pretensión con el fin de evitar el pleito y las posibles costas que podrían derivarse de este particular varapalo al ya maltrecho sector bancario (aunque, a la vista de la práctica habitual que hemos vivido, parece poco probable). De otro modo, nuestros Juzgados de Primera Instancia se colapsarán, todavía más, con una buena cantidad de reclamaciones al sector bancario.

La corrección (o no) de la medida

Personalmente, creo que se debería valorar muy positivamente esta medida por ser adecuada a la realidad jurídico-material de los créditos hipotecarios: el único interesado en la elevación a escritura pública del crédito hipotecario es el prestamista. Y ello porque el deudor no dispone de ningún beneficio, más bien un probable gravámen en caso de impago por la fuerza ejecutiva y privilegiada de la inscripción, por la elevación a público e inscripción del crédito hipotecario.

Aunque es cierto que el prestamista no ha obtenido ningún beneficio patrimonial directo por pecuniario de la medida, es la parte que determina las condiciones del crédito que hace entrega y, por interesada, la que debe abonar este tributo que es potestativo y ajeno a la naturaleza jurídica propia del crédito hipotecario.

Por tanto, consideramos muy positivo el cambio de parecer del Alto Tribunal en base a la realidad jurídica mencionada y en pro de la equidad y armonía en las contrataciones hipotecarias.

En fin, un mal día para el sector bancario que ha reflejado una fuerte caída en el mercado bursátil y, como se suele decir, y lo que nos queda...

Carlos Torreño

Socio-Director Torreño Lerma Abogados