¿En qué consiste el arrendamiento con opción de compra?

Se trata de un contrato que en realidad son dos: el contrato de arrendamiento de una vivienda y el contrato de opción de compra sobre el mismo.

El arrendamiento, es un contrato normal, las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre ellas, como por ejemplo el pacto de  aplicar el total o parte de las rentas que se paguen al precio de la compra en caso de que se ejercite el derecho de opción de compra. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.

En cuanto al contrato de opción de compra, no existe una regulación específica. Al respecto cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma pero sí que es importante que se regule con claridad los siguientes aspectos:

1º.- El precio por el que se puede ejercer la opción, que puede ser determinado o determinable, es decir fijar una cantidad determinada de compra o bien fijar los elementos necesarios para poder fijar el precio en el futuro.

2º.- Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción.  

Es importante destacar que desde que el arrendatario manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, se transforma en propietario, cesa su obligación de pagar las rentas y debe reintegrársele la fianza, si bien debe entregar el precio pactado. Para el caso de que no se ejercite la opción de compra, el contrato pasará a ser un contrato de arrendamiento ordinario sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y las rentas que en un principio se destinaban al precio de la vivienda en caso de opción de compra, al no haberse ejercitado este derecho, quedan destinadas al pago del alquiler sin más.

Ante todo se trata de un contrato de arrendamiento que prima sobre la opción de compra, por tanto, si este contrato es resuelto por cualquiera de las causas previstas por el artículo 27 de la LAU, la opción de compra quedará sin efecto independientemente de si ha habido ocasión de ejercer el derecho de opción de compra.

La opción de compra en principio no puede ser transmitida a un tercero sin permiso del dueño, sin embargo la Sentencia del Tribunal Supremo de 23-10-84 señala que, conforme a las reglas de la buena fe, el derecho de opción es transmisible sin la voluntad del concedente, si éste carece de interés legítimo para poder evitar la transmisión.