Obras en elementos comunes o privativos (1)

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No es infrecuente que se planteen dudas sobre elementos que, estando en la fachada del edificio, pertenecen al propietario de la vivienda y, por consiguiente, su modificación puede afectar al aspecto exterior del edificio. ¿Hasta dónde se puede actuar por parte del propietario?

 

De lo indicado por el Código Civil, que es la norma que da una referencia más amplia sobre la definición legal de elementos comunes y de elementos privativos, queda perfectamente sentado que las fachadas son elementos comunes, distinguiéndose en las mismas que hay elementos que, aún perteneciendo a los propietarios de la vivienda, y por tanto, siendo privativos, no pueden ser modificados de forma autónoma.

 

Señala el Art. 396 del C.Civ.:

 

Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

 

Obsérvese que la norma legal no está diciendo que las ventanas en sí sean elementos comunes necesariamente, sino que sus revestimientos exteriores, incluyendo su imagen o configuración son los que se consideran elementos comunes.

 

Es por ello que la Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 5ª, Sentencia de 4 Abr. 2006, rec. 47/2006; Ponente: Oliver Barceló, Santiago. Nº de Sentencia: 157/2006; Nº de Recurso: 47/2006, precisa:

 

Las terrazas, balcones y ventanas en sí mismos no deben entenderse incluidos en el listado legal de elementos comunes, sino sólo su revestimiento exterior y el de sus elementos de cierre, que son elementos integrantes de la imagen exterior o configuración del edificio.

 

Y, a mayor abundamiento, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 10 Oct. 2007, rec. 4116/2000; Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio. Nº de Sentencia: 1023/2007. Nº de Recurso: 4116/2000, nos dice:

 

“… el concepto de fachada, que el art. 396 CC incluye entre los elementos comunes, «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores» no puede aplicarse con un criterio puramente arquitectónico, sino que la determinación de cuáles son los elementos de la fachada que tienen este carácter común debe hacerse ponderando si son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (STS de 18 de enero de 2007), (LA LEY 218/2007) examinando si forman parte de la estructura del edificio o valorando si afectan a su configuración externa determinante de su apariencia, tomando en consideración el uso a que están destinados cada uno de estos elementos y los locales a que afectan.

 

Por lo tanto, no es un criterio automático el que determina la inclusión de un elemento en uno u otro apartado, sino su función específica. Es evidente que, siguiendo este criterio, no puede decirse que la unión de la ventana con la pared sea un elemento que afecte al adecuado uso y disfrute del edificio en sí, sino más bien de la vivienda, de la misma forma que lo hacen las ventanas a las que sirven de sostén.

 

Antes de continuar, es preciso aclarar que, cuando el art. 396 del C.Civ. hace referencia a los “elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”, no se está refiriendo a los cierres en el sentido en el que viene planteada la cuestión objeto de este informe. Se hace alusión, en realidad, a los elementos que delimitan terrazas y balcones, principalmente, tales como vallas, barandillas o muros que son todos ellos elementos comunes. En el presente caso, por el contrario, se hace referencia a un elemento de fijación de la ventana al muro o pared del edificio, por lo que su consideración no es la misma.

 

Bajo este punto de vista podemos entender que se trata de un elemento accesorio y privativo, sobre el que se puede perfectamente aplicar la doctrina establecida en la Sentencia del TS anteriormente citada, y que dice lo siguiente:

 

Desde esta perspectiva esta Sala ha considerado como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior (SSTS de 6 de abril de 2006 (LA LEY 36256/2006) y 25 de mayo de 2007). (LA LEY 26723/2007)

 

No se está refiriendo el Alto Tribunal al cierre en el sentido en que se nos ha efectuado la pregunta, sino un cerramiento consistente en algo mucho más aparente, por lo que si en estos casos la doctrina debe ser la expuesta, en el caso presente, no puede variarse el criterio.

 

El artículo 3 de la L.P.H., por su parte, dice que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 C.Civ. corresponde al dueño de cada piso o local "el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario".

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