Obras en elementos comunes o privativos (2)

Conforme el artículo 7.1 L.P.H. "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura  general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad".

A este respecto cabe citar la S.T.S. de 6/11/1996 que señala que "el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad".

Y en un grado de concreción mayor, el propio Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 10 Oct. 2007, ya citada más arriba, rec. 4116/2000; Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio. Nº de Sentencia: 1023/2007. Nº de Recurso: 4116/2000, nos indica:

Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquél está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes (artículo 9 LPH) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (artículo 16 LPH , en relación con el art. 11 LPH aplicable en estos autos, hoy art. 12 LPH); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH, que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.

Ambos requisitos están en relación entre sí, pues la determinación de si un elemento es común o privativo o reúne simultáneamente ambos caracteres, y con qué alcance, debe hacerse mediante la aplicación, por vía interpretativa de los conceptos utilizados por la ley para definir los elementos comunes (o los fijados en las disposiciones contenidas en los estatutos respecto de los elementos comunes que no tienen carácter esencial: STS de 22 de enero de 2007) (LA LEY 230/2007) teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes derivadas, entre otros extremos, de la finalidad estatutariamente prevista para los locales privativos, en función de la utilidad que están llamados a prestar a sus respectivos propietarios, por una parte, y, por otra, la finalidad que los elementos comunes tienen de hacer posible el adecuado uso y disfrute del edificio por parte de todos los copropietarios.

Siendo evidente que el alfeizar es elemento común y que la ventana en su configuración o aspecto exterior también lo es, la ventana en sí no lo es, salvo en lo que afecte a esa imagen. De igual modo, el sellado o fijación a la pared del edificio de ese elemento privativo es accesorio de la misma y sigue su consideración, salvo en lo que afecte a un elemento común como es el alfeizar, o varíe la apariencia exterior de la ventana.

Pongamos por caso que un propietario decide hacer obras en su vivienda, y en esas obras se incluye el cambio de ventanas. ¿Puede efectuar ese cambio? ¿Deberá ser la Comunidad la que asuma el coste al hacerse en un elemento común? Si el raspado de mortero perimetral, la limpieza y el relleno para la colocación de las nuevas ventanas no afectan al aspecto o configuración de la fachada o imagen exterior del edificio, debe considerarse una obra privada que no afecta a elementos comunes y, en consecuencia, no es pertinente que la Comunidad de Propietarios asuma su coste.

En todo caso, y con respecto a las obras de mantenimiento o conservación de elementos privativos, cabe recordar que el Artículo 9 de la L.P.H. precisa:

1. Son obligaciones de cada propietario:

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Respecto al dintel de caravista, hemos de decir que se trata de un elemento común, salvo que por su configuración pueda entenderse que pertenece en exclusiva al marco de la ventana. En este último caso, debemos estar a lo comentado anteriormente, en lo que se refiere a su aspecto exterior.

Ahora bien, incluso en este último supuesto la respuesta a la pregunta de si debe asumirse por parte de la Comunidad ese gasto, debe tener en cuenta lo que, a continuación, vamos a exponer.

¿Qué criterio se sigue en relación con la posibilidad de realizar obras en elementos privativos?

Volviendo a lo expuesto en la Sentencia de 4 de abril de 2006, de la Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 5ª, rec. 47/2006; Ponente: Oliver Barceló, Santiago. Nº de Sentencia: 157/2006; Nº de Recurso: 47/2006, refiriéndose a esa cuestión en concreto, dice:

Con todo, el punto de partida de la Ley es la libertad de modificar la parte privativa o de hacer obras en ella pero establece tres restricciones a dicha facultad:

a) Que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración o estado exteriores.

Se trata de una limitación lógica, esencial para la existencia del régimen de propiedad horizontal, por lo que esta norma debe considerarse como de ius cogens (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1991 [RJ 1991, 5340]). En la nueva redacción del artículo 396 del Código Civil aparecen ya recogidos como elementos comunes los que integran la estructura del edificio y la imagen o configuración de la fachada, conceptos en gran medida coincidentes con los aludidos en el presente precepto de la Ley de Propiedad Horizontal.

De hecho, en un gran número de casos, la jurisprudencia declara el carácter ilícito de las obras realizadas en partes privativas del edificio no sólo por sobrepasar los límites del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también por afectar a elementos comunes y exigir, por tanto, unanimidad por aplicación del artículo 17.1ª, al implicar una modificación del título constitutivo.

Así ocurre en la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 1991 (RJ 1991, 8237), que contempla un caso en el que se llevaron a cabo obras consistentes en aperturas de huecos en un muro, rompimiento de muros de cargas, eliminación de apoyos o columnas y excavación en el subsuelo; y en las de 21 de noviembre de 1991 (RJ 1991, 8474) y 24 de enero de 1996 (RJ 1996, 640) que se refieren a la apertura de huecos en pared medianera. Resulta difícil, en efecto, llevar a cabo una obra que afecte a la seguridad, estructura o configuración del edificio, sin que algún elemento común quede afectado.

La jurisprudencia ha sido estricta en la exigencia de unanimidad para las obras que afectan a la configuración exterior del edificio, incluso en los casos en que las obras realizadas impliquen una mejora estética (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1996 [RJ 1996, 1254] y 27 de junio de 1996 [RJ 1996, 4795]) o cuando se hubieran llevado a cabo en una terraza privativa y alteren la forma geométrica o volumen del edificio (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 abril de 1993 [RJ 1993, 3103]), entendiendo en este último caso que quedaban afectadas las paredes exteriores del edificio que se consideran elemento común.

b) Que no perjudique a los derechos de otro propietario.

A diferencia de la anterior, esta limitación no parece de derecho necesario o imperativo, de manera que cabe que el perjudicado o perjudicados -que son quienes ostentan dicha facultad, no la comunidad de propietarios, autoricen una obra en la parte privativa de otro copropietario que, en caso de no afectar a elementos comunes y no sobrepasar los otros límites establecidos en este artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, habrá de considerarse plenamente lícita.

c) Que se dé cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble, el segundo párrafo del apartado primero del artículo 7 contiene una prohibición absoluta de realizar obras en las partes del edificio que no sean privativas. Se trata de una norma, en cierta manera, redundante pues partiendo de que lo no privativo es común (art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal) el principio de inalterabilidad de los elementos comunes sin consentimiento unánime de los propietarios (art. 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal) implica ya por sí solo la prohibición establecida en este precepto.

Estos son, por lo tanto, los criterios que han de seguirse en cualquier actuación sobre un elemento privativo, y que pueden resumirse en dos principios: no afectación a elemento común y comunicación a la Comunidad de las obras a través de sus representantes.